Paris, Maisons ordinaires 1650-1790

Les ouvrages étudiant l'architecture et l'urbanisme français ne font souvent qu'effleurer le thème des maisons ordinaires. Il s’agit pourtant de « la donnée urbaine par excellence de la majorité silencieuse », comme l’écrivait André Chastel dans l’introduction de l’ouvrage fondateur des études urbaines contemporaines, Le Quartier des Halles à Paris, Système de l’architecture urbaine (1977). Notre recherche a visé à mieux connaître cette architecture à Paris au cours de la seconde phase de l’époque moderne, c’est à dire de 1650 à 1790, période où une documentation assez homogène permet une analyse fine de ses caractères et de son évolution.
Même une première synthèse, comme celle que nous nous proposions d’esquisser, supposait que l’échantillon statistique, que nous voulions exploiter, soit fondé sur un corpus de données régulières, représentatives et suffisamment nombreuses pour autoriser des réponses significatives. Aussi il nous est apparu peu pertinent de partir du terrain, des édifices encore debout, en raison des graves altérations subies principalement par les aménagements intérieurs. Une archéologie du bâti aurait sans doute fourni des éléments intéressants, mais, outre la difficulté de suivre des chantiers de rénovation ou de démolition, l’enquête n’aurait pu concerner qu’un tout petit nombre d’édifices, et rien ne garantissait que ces « survivants » représentent de façon homothétique le tissu ancien dans sa diversité. Nous avons donc choisi de conduire une archéologie de papier en concentrant notre analyse sur des documents écrits et graphiques de nature assez homogène. Les procès verbaux dressés par les greffiers des bâtiments pendant les visites des experts-jurés (sous-série Z1j aux Archives Nationales) se prêtaient parfaitement à cette recherche. Concernant des maisons neuves, mais aussi des maisons plus anciennes qu’on se contente de réparer, de se partager, de vendre ou d’acheter, ces actes offrent une coupe sur tout le bâti parisien. Les greffiers décrivent les maisons de fond en comble, leur implantation, le nombre et l’agencement des corps de bâtiment, le nombre d'étages, et d’ouvertures sur rue, les couvertures et l’écoulement des eaux, les distributions bâtiment par bâtiment, étage par étage. Les experts précisent également parfois la fonction de la maison (demeure principale ou bien locatif, boutique ou atelier), l’histoire du bâtiment (origine de la construction, divisions, baux), ainsi que sa valeur.
Nous avons ainsi engagé les recherches par un dépouillement systématique de cette série en retenant trois types de visites, suffisamment régulières dans les descriptions : celles réalisées lors d’un partage d’une succession, pendant la (re)construction d’un bâtiment ou à des fins d’estimation d’un bâtiment avant une vente. Nous avons conduit l’analyse de cette série en opérant un dépouillement des actes d’une année tous les dix ans sur une période de cent cinquante ans. Ce dépouillement a été accompli d'une manière exhaustive pour la seconde moitié du XVIIe siècle. Malgré des expertises parfois incomplètes et souvent difficiles à déchiffrer, l’étude systématique s’est avérée fructueuse et a permis de mieux cerner les caractéristiques des maisons ordinaires à cette époque, jusque là peu connues. Pour le XVIIIe siècle, le nombre, la longueur et la densité en informations des expertises nous ont malheureusement obligé à limiter le dépouillement à une vingtaine de maisons par année. Le nombre des études de qualité déjà réalisées sur cette période1 permet cependant de compléter les données réunies afin d’évaluer les constantes et les évolutions de cette architecture jusqu’à la fin de notre période. Notre corpus initial est ainsi constitué de 635 descriptions de maisons ordinaires : 420 entre 1650 et 1700 ; 215 entre 1710 et 1790.

Caractéristiques fonctionnelles des maisons ordinaires

Notre corpus réunit des maisons appartenant à un large éventail social de propriétaires, de l’artisan modeste à de riches gentilshommes, même s’il semble que ces bâtiments sont essentiellement destinés au peuple et aux petits bourgeois. Trois modes d’exploitation coexistent: la cohabitation (propriétaire-locataire), la location principale et la sous-location. Si le taux de rentabilité de ces demeures reste incertain, il s’agit néanmoins surtout d’une exploitation locative.
Pour un commanditaire particulier, l’investissement dans une maison neuve présente des risques considérables tant du point de vue financier que du point de vue pratique : le monde du bâtiment recèle bien des pièges pour un non-initié. Il semble que les reconstructions sont souvent effectuées en dernière minute pour éviter l’effondrement d’une masure, plutôt que le fruit d’un projet librement médité. Nous avons essayé de comprendre comment les commanditaires sélectionnaient les maîtres d'oeuvre, qui donnait les plans et élévations, et quel était le coût moyen de ces constructions. Pour ce type d’édifices, l’architecte est quasiment absent. Ce sont les entrepreneurs qui élaborent les dessins ainsi que les devis et marchés, mais nous avons toutefois mis en lumière le rôle prépondérant que jouent les experts-jurés dans la conception : ils examinent des projets envisagés ou en cours d’exécution, et peuvent les compléter, les corriger voire même dresser des devis. Les marchés prescrivent l’achèvement des chantiers dans un délai qui va de six mois à deux ans ; toutefois les
réceptions d’ouvrages montrent que ces échéances ne sont pas toujours respectées. La valeur des biens immobiliers expertisés dépassent rarement les 25 000 livres, et les prix indiqués dans les devis et marchés que nous avons étudiés tournent autour de 20 000 livres.

Une typologie de l’architecture ordinaire

Au fil du temps, le bâti éclate, fusionne et se modifie partiellement ou entièrement, au gré des reconstructions sur des schémas quasi-constants. Le dépouillement de ces documents le plus souvent inédits, nous a permis de restituer les configurations de plus de six cent maisons ordinaires. Il a ainsi été possible d’établir que le modèle primitif de la maison bourgeoise survit aux mutations typologiques de la fin de l’Ancien Régime, qui voit la naissance de la maison à appartements de plein pied, l’immeuble moderne, étudié par Jean-François Cabestan2. Si les structures des maisons ordinaires ont largement influencé la mise en place de l’immeuble, elles perdurent soit sous leur forme initiale, soit sous des configurations plus complexes par juxtaposition de cellules de base. A la fin de notre période, le classement chronologique des constructions neuves témoigne à la fois d’un maintien de formes anciennes et de l’apparition d’édifices annonçant l’immeuble moderne. La maison ordinaire élémentaire n’est donc pas immédiatement supplantée par ce dernier ; leur coexistence est attestée jusqu’à la fin de l’Ancien Régime.
La typologie de ces maisons, dont l’échelle et les particularités dépendent de multiples facteurs (topographie, quartier, forme de la parcelle ; moyens financiers des commanditaires ; fonctions des bâtiments), est large et souple.

Matériaux et grammaire architecturale des maisons ordinaires parisiennes

Les experts-jurés décrivent surtout des maisons construites en pan de bois, en moellon et en plâtre, permettant ainsi des remplois (et donc des économies) importants. Ces parois sont généralement enduites et les corps sont pour 93 % couverts de tuiles. Les descriptions des intérieurs, sommaires, laissent supposer l’emploi des mêmes matériaux : murs et cloisons de moellon et bois enduits de plâtre ; sols de terre cuite ou en bois. Les élévations qui accompagnent les documents écrits témoignent d’un simple souci de régularité. Lors de reconstructions au XVIIIe siècle, on observe une nette croissance en taille et en nombre des ouvertures, qui conduisent parfois à doubler le nombre de travées des façades. Cette mutation rend les espaces plus clairs et plus sains. L’évolution esthétique des bâtiments bourgeois ordinaires que présentent les traités de Tiercelet à Neufforge paraît néanmoins exagérée par rapport à la réalité. En effet, il semble que les formes des maisons
ordinaires bâties dans la capitale au cours de ce siècle et demi n’évoluent pas aussi vite que les modèles publiés ne le laisseraient penser. C’est la symétrie, comme le souligne déjà Pierre Le Muet en 1623, et le jeu constant des superpositions de pleins et de vides, qui composent les règles d’or de la conception de ces façades jusqu’à la fin de l’Ancien Régime. Les moulures, les proportions des fenêtres et le dessin des appuis de ferronnerie peuvent sans doute donner des indices de datation, mais le renouvellement partiel du bâti (façade sur rue, escalier, cloisons intérieures) vient brouiller la chronologie.

Distributions des maisons ordinaires parisiennes  

La distribution parcellaire varie d’une maison à l’autre. La majorité des maisons dispose au moins d’un passage d’entrée et d’un escalier. Lorsqu’il y a une multiplication des bâtiments et des cours dans une parcelle, ces éléments sont doublés et/ou accompagnés de galeries et de dégagements divers. Plus de trois-quarts des maisons sont dotées d’une cour ; outre une fonction de distribution, d’éclairage et d’aération elle réunit les éléments communs (puits, aisances…). Le classement chronologique des renseignements sur les escaliers ordinaires montre leur multiplication au cours de la période examinée. Comme on pouvait l’imaginer, l’escalier à vis domine dans la dernière moitié du XVIIe siècle ; il est supplanté par l’escalier à deux noyaux dans la première moitié du XVIIIe siècle, tandis que les formes se diversifient dans la seconde moitié du XVIIIe siècle.
Les distributions intérieures sont mobiles pour s’adapter aux besoins des occupants ; elles changent selon les métiers et les modes d’exploitations. Nos données permettent en outre de constater l’évolution vers une terminologie plus diversifiée, et partant plus complexe, attribuant des fonctions à des pièces qui restent cependant simples et modulables. La seule pièce spécialisée qui s’affirme est la cuisine équipée (un évier/pierre à laver et une cheminée/potager). Traditionnellement installée au rez-de-chaussée, elle tend à monter dans les étages et à se multiplier. Ainsi il devient courant, au XVIIIe siècle, d’aménager une cuisine par étage dans les petites maisons et de prévoir une cuisine par appartement dans les plus grands ensembles. Le rez-de-chaussée constitue un espace composite et modulable. L’analyse systématique de la terminologie des procès-verbaux a permis de constater qu’un dixième des maisons seulement comprend une arrière-boutique alors que presque 80 % d’entre elles disposent d’une boutique et près de 70 % comptent une salle au rez-de-chaussée. L’étage entresolé (signalé dans un cinquième des maisons), sous forme d’une soupente ou d’un entresol proprement dit, permet d’augmenter l’espace utilisable de manière parfois considérable.
Une répétition verticale quasi-continue de pièces et de chambres juxtaposées caractérise la distribution des étages carrés. L’analyse des plans originaux confirme ce genre de dispositions, parfois complexes lorsqu’on a affaire à un parcellaire irrégulier et dense. Le classement systématique des pièces/espaces mentionnés dans les étages carrés permet d’établir qu’un agencement en chambres domine largement (90 %). Cette distribution étant régulièrement, mais pas systématiquement, complétée par des cabinets (43 %), des passages (22 %), des bouges (14%), des antichambres (12%), des garde-robes (12 %), et plus rarement par des espaces plus spécialisés.
Le comble est systématiquement aménagé. Les procès-verbaux confirment le caractère hétérogène de leurs fonctions, mélangeant des pièces d’habitations à des greniers et des aisances, parallèlement à quelques agencements plus réfléchis. Quant aux caves, malgré leur omniprésence dans l’architecture urbaine, les descriptions n’éclairent que partiellement leur configuration.
L’attention portée par les experts-jurés aux éléments de confort témoigne de la place importante qu’ils occupent dans ces demeures. Les puits et les aisances, malgré leur cohabitation difficile, font partie des équipements ordinaires des maisons parisiennes. Les solutions varient selon la qualité et la destination des constructions, mais il en ressort un manque constant d’entretien de ces installations. Des données nombreuses sur les systèmes d’évacuation des eaux pluviales et domestiques, intérieures et extérieures, ont permis de recenser les aménagements les plus courants. Les experts-jurés rapportent des systèmes composites, autant dans leurs formes que dans les matériaux. Il reste toutefois difficile d’établir une chronologie évolutive de ces éléments. Les descriptions relèvent toujours la présence ou non d’une cheminée (les pièces pourvues d’une cheminée dominent nettement), mais ce n’est qu’au XVIIIe siècle que les experts s’attardent sur la forme et les matériaux de celles-ci. Enfin, les expertises se sont révélées assez riches en renseignements portant sur les
jardins : près d’un cinquième des maisons étudiées disposent d’un jardin: jardin potager, parfois planté de vigne, qui sert aussi à l’agrément des occupants. Certains sont meublés de bancs et de tables fixes, ornés d’un bassin (avec un jet d’eau) voire même pourvus de jeux de balles ou de boules.

Le rôle des modèles

Afin d’évaluer les rapports entre la maison ordinaire réelle et les préceptes contemporains, nous avons examiné les recueils de modèles de la période, ceux de Le Muet, Bullet, Desgodets, Delamare, Bélidor, Neufforge, Le Camus de Mezières ainsi que les deux versions de l’Architecture Moderne. Même si les rééditions de plusieurs de ces traités laissent supposer un certain succès, il est difficile de préciser l’influence exacte de ces ouvrages et de savoir quel était leur public: ils présentent en effet des parties de plans simplifiées, puisqu’ils présupposent des parcelles régulières, et inversement des programmes décoratifs plus sophistiqués, puisqu’ils n’ont pas la contrainte d’un budget déterminé. Dessinés sans prendre en compte la réalité parcellaire qui impose des formes plus complexes et improvisées, ils proposent souvent inversement des distributions plus élaborées que les pratiques usuelles.

Alors que nous connaissions surtout l’architecture mineure à travers les recueils illustrés, l’exploitation de ces sources riches et homogènes sur une longue période d’un siècle et demi a montré que la réalité urbaine est plus complexe que les modèles théoriques, dont les propositions n’ont pas toujours d’échos immédiats. La lecture des expertises, jusque là peu exploitées, nous a ainsi permis de restituer à la fois les caractères récurrents et les singularités d’un type de bâti encore mal connu qui domine le tissu urbain de la capitale sous l’Ancien Régime.