La maison ordinaire à Paris (1650-1790), construction et exploitation


La maison ordinaire à Paris (1650-1790), construction et exploitation



Linnéa Rollenhagen Tilly





« Quant aux bâtiments des villes particulièrement, on ne peut avoir de lieu salubre, si on choisit sa demeure proche des cloaques, & places immondes, & en une rue étroite, ou habitée par gens de  métiers sordides. L'assiette sera commode, si elle est éloignée de la demeure des artisans qui font beaucoup de bruit en leurs métiers; comme armuriers, chaudronniers, menuisiers, maréchaux &  autres semblables; si on n'est trop près des églises, de peur du bruit des cloches, ny trop loin, pour l'incommodité du chemin ; si on est proche de ses parens et meilleurs amis, de l'eau, du marché, des lieux d'affaires & si le logis est situé dans une rue  large & spacieuse, tant pour la commodité des jours & de l'aspect ou veue de bastiment, que par celle du passage, avenue, et entrée des carrosses»[1].



Même si ces conseils de Louis Savot sont destinés à la conception de belles maisons, ils dépeignent en creux les inconvénients des bâtiments d’habitation modestes en milieu urbain. Implanté aussi bien dans les beaux quartiers que dans les quartiers populaires, l’habitat ordinaire renferme un ensemble de maisons moyennes, aux contours flous et mouvants comprenant des bâtiments des plus élémentaires mais aussi des grands ensembles de rapport, essentiellement destinés au peuple et aux petits bourgeois. Cette hétérogénéité de formes explique la difficulté d'adopter un vocabulaire adéquat afin de définir un groupe complexe de constructions. Les chercheurs emploient d’ailleurs différents termes : mineure, élémentaire, anonyme, vernaculaire, domestique, locative, habitation collective, maison de rapport, bourgeoise, etc. L’expression « ordinaire » nous semble toutefois être la mieux appropriée, car elle est à la fois précise et nuancée : qualifiant la qualité de ces constructions, « qui ne dépasse pas le niveau moyen le plus courant »[2], sans les lier socialement. Depuis quelques décennies les études concernant l’architecture de l’habitat (ordinaire) urbain à l’époque moderne se multiplient[3] ; notre recherche a cherché à mieux connaître les fonctions et à dresser un panorama de l’architecture des maisons à Paris au cours de la seconde phase de l’époque moderne, c’est-à-dire de 1650 à 1790, période où une documentation assez homogène permet une analyse fine de ses caractères et de son évolution[4]
Pour dégager des réponses significatives, l’échantillon statistique à exploiter devait être fondé sur un corpus de données régulières, représentatives et suffisamment nombreuses. Une archéologie du bâti aurait sans doute fourni des éléments intéressants, mais l’enquête n’aurait pu concerner qu’un tout petit nombre d’édifices, et rien ne garantissait que ces témoignages représentent de façon homothétique le tissu ancien dans sa diversité. Nous avons donc choisi d’entreprendre une archéologie de papier en concentrant l’analyse sur des documents écrits et graphiques de nature assez homogène. Les procès-verbaux dressés par les greffiers des bâtiments pendant les visites des experts-jurés (sous-série Z1j des Archives nationales) se prêtaient parfaitement à cette recherche. En concernant des maisons neuves, mais aussi des maisons plus anciennes qu’on se contente de réparer, de se partager, de vendre ou d’acheter, ces actes offrent une coupe sur tout le bâti parisien. Les greffiers décrivent les maisons de « fond en comble », leur implantation, le nombre et l’agencement des corps de bâtiment, le nombre d'étages, les ouvertures, les couvertures, l’écoulement des eaux et les distributions (bâtiment par bâtiment, étage par étage). Les experts précisent également parfois la fonction de la maison (demeure principale ou bien locatif, boutique ou atelier), l’histoire du bâtiment (origine de la construction, divisions, baux), ainsi que sa valeur. Ainsi nous avons engagé cette recherche par un dépouillement systématique de cette série en retenant trois types de visites suffisamment régulières dans les descriptions : celles réalisées lors d’un partage, pendant la (re)construction d’un bâtiment ou à des fins d’estimation d’un bâtiment avant une vente. Nous avons conduit l’analyse de cette série en opérant un dépouillement des actes d’une année tous les dix ans sur une période de cent-cinquante ans ; les descriptions de 635 maisons forment la base de notre étude. Ce dépouillement a été complété par l’analyse de documents du Minutier central des notaires parisiens, surtout des baux, des ventes, des inventaires après décès ainsi que des devis et marchés. Les données ont également été comparées avec divers recueils et traités d’architecture contemporains. Dans cet article nous présenterons uniquement les conclusions portant sur l’histoire (constructions) et les origines des maisons (achats, héritages), ainsi que sur les différentes manières d’exploitation de ces biens. Des aspects essentiels pour comprendre cette architecture, mais dont les connaissances sont encore lacunaires. Une étude complète nécessiterait d’ailleurs un travail parallèle sous l’angle socio-historique et économique du sujet, ce qui « permettrait d’élargir et d’approfondir la connaissance des modes d’habiter ainsi que des occupants, car la problématique d’ensemble se situe à la croisée de nombreuses perspectives disciplinaires, trop souvent artificiellement érigées en spécialités autonomes du simple fait des cloisonnements académiques. Pourtant, la connaissance des formes, des pratiques et des modèles d’habitat nourrit tout autant la pensée des socio-démographes et des historiens de la société que celle des urbanistes, des économistes et de certains historiens d’art »[5].



Différentes manières de devenir propriétaire 



A l’origine de chaque propriété, il y a inévitablement un ou plusieurs achats, qu’il s’agisse d’une  place à construire ou d’un bâtiment. Les ventes sont réalisées de trois manières différentes : soit entre particuliers, soit par spéculation dans un lotissement neuf, soit par adjudication ou licitation d’un bien immobilier. Même si les procès-verbaux de visite étudiés concernent surtout des édifices déjà construits, nous avons recensé soixante-douze mentions d’achats entre particuliers, dont quatre concernant des maisons en mauvais état pour lesquelles le nouveau propriétaire envisage, dès la transaction, une reconstruction à neuf pour la mise en valeur et la rentabilité du site[6].

Certains propriétaires ont auparavant été locataires des lieux et des visites sont demandées dans la perspective de compléter la possession partielle d’un bâtiment[7].  Un acte de vente illustre également le processus inverse, où des propriétaires vendent leur maison et deviennent locataires des lieux[8].

L’éventail social des propriétaires est large. Si dans un tiers des cas seul le nom du propriétaire est précisé et non l’origine sociale, le classement par fonction des deux tiers restants donne des repères intéressants[9]. Les commerçants-marchands et les maîtres-artisans, ainsi que leurs veuves, occupent ensemble une place importante, 49 %[10] ; quant aux nobles, magistrats ou conseillers du roi, ils sont représentés par soixante-dix-neuf individus (dont seize veuves), soit un quart. Nous avons en outre compté dix-sept personnes du bâtiment (architecte, entrepreneur, maçon...), six employés d’administrations, ainsi que neuf communautés religieuses. Seules cinquante-quatre personnes sont définies comme bourgeois ou marchands bourgeois de Paris (l’appartenance à ce groupe n’est pas systématiquement indiquée) et un quart des propriétaires sont des femmes[11]. Rappelons enfin que l’essentiel de nos sources concerne des successions et que la plupart des titres correspondent à l’aboutissement social d’une vie. Ainsi Claude Betancourt est par exemple qualifié de « maître serrurier » en 1710 et 1714, trente ans plus tard il est désigné comme « juré aulneur de taille », en 1754 comme « officier de la reine » et enfin dans l’estimation de sa succession, en 1760, il porte le titre « d’officier de la reine et maître bijoutier à Paris[12] ».

À la mort des propriétaires, les maisons, en tant qu’élément de patrimoine, sont transmises à leurs descendants. Lorsque les prétendants à une succession sont peu nombreux le partage après le décès peut généralement se faire sans litiges, dans d’autres cas cela donne lieu à des divisions et/ou des fusions compliquées. Ainsi une visite précise que « la maison semble avoir été construite en commun avec la voisine et depuis partagée »[13] ; tandis qu’un autre acte laisse supposer qu’il y avait à l’origine deux maisons, car il décrit un corps de logis exploité par un seul escalier mais avec une différence entre le niveau des planchers et des combles[14]. Il arrive d’ailleurs que les partages soient rendus irréalisables par la complexité des ensembles ; la vente représente alors la seule solution envisageable. Cette vente peut soit être interne, c’est-à-dire que un ou plusieurs copropriétaires acquièrent un ou plusieurs lots supplémentaires ; soit externe par la vente à une tierce personne de la totalité du bâtiment ou, quelquefois, d’une partie du bâtiment. Dans les deux cas, vente ou partage, la succession fait généralement appel à un expert-juré qui dresse un procès-verbal. La lecture de ces actes est très intéressante, car lors d’un litige entre deux experts-jurés (un pour chacune des parties en conflit) chacun expose à son tour les avantages et les inconvénients des différentes solutions proposées ; ils témoignent régulièrement d’une attention particulière aux parties communes, telles les puits et les aisances, qu’il faut souvent doubler ou rendre mitoyens. Ces partages et fusions constants dans la formation du parcellaire urbain expliquent les formes parfois étranges de ces bâtiments. L’analyse rapide de quelques partages permet de mieux illustrer différents aspects liés à l’accession à la propriété par héritage, ainsi que diverses complications qui  peuvent en résulter.

Le cas du serrurier Michel Sentier et de ses trois enfants, copropriétaires d’une maison avec dépendances située dans la grande et la petite rue de Reuilly au faubourg Saint-Antoine, est à ce sujet éloquent. L’un des fils, domicilié dans la maison, demande une visite d’experts afin de savoir si elle est partageable en deux lots, quelle serait la manière la plus commode de réaliser ce partage et quelles servitudes impliquerait alors la coutume. Dans un premier temps, deux experts visitent les lieux et en dressent le plan, pour ensuite réfléchir sur les manières dont pourrait se faire le partage. Deux mois et demi plus tard ils se retrouvent sur place, en présence des parties concernées, et proposent une division en deux lots (A, un corps de logis à l’angle des deux rues  B, un corps de logis sur la grande rue de Reuilly) avec un espace commun (C et D, deux petits édifices derrière le deuxième corps de logis). Les experts-jurés précisent que les deux parts sont égales en valeur[15] et, pour prévenir d’éventuels conflits, ils fixent des règles organisant la mise en place et le fonctionnement des parties communes de ces lieux. Il s’agit d’une allée (au rez-de-chaussée entre les deux corps de logis), d’un escalier qui distribue les étages des deux corps, ainsi que d’une petite cour derrière l’allée. Un puits commun doit être construit (K), avec son ouverture du côté de l’allée, « pour l’usage des différents locataires des deux corps de logis ». La construction d’un cabinet avec une fosse d’aisance au fond de la petite cour est également imposée (L). Cela aux frais communs des deux parties, de même que la vidange de la fosse, le curage du puits et l’entretien du pavé de la cour, du cabinet et de l’allée. Enfin, pour obtenir deux lots indépendants les experts-jurés prescrivent au futur propriétaire du lot B de boucher « une croisée sur le pignon » (qui tire son jour sur l’ensemble A) et de refaire la toiture afin que les eaux ne s’écoulent que sur son terrain.

Parfois le partage est facilité par la configuration des lieux. C’est le cas pour la succession de Jean Durand et Nicole Pauners qui comprend une maison rue de la Croix à l’enseigne de « La boule rouge »[16]. Leurs trois enfants demandent une visite d’experts pour savoir si elle est divisible en trois lots. La description et le plan de la maison nous permettent de comprendre qu’il y avait à l’origine deux, voire trois, maisons mitoyennes déjà divisées en deux lots. La division en trois parties peut cette fois être accomplie d’une manière logique et sans multiplication des espaces communs car la composition originelle distingue déjà trois corps de bâtiments, plus ou moins indépendants dans la parcelle. Ceux-ci ont été signalés sur le plan par différentes couleurs et les experts-jurés prévoient d’en donner un exemplaire à chacun des propriétaires pour « éviter à l’advenir toute querelle »[17]. Le premier lot comprend le corps de logis sur la rue ainsi que le rez-de-chaussée et le premier étage du bâtiment B. Le deuxième lot renferme l’escalier et le second étage du bâtiment B, ainsi que les bâtiments C et D, plus le jardin qui suit. Le troisième lot est composé du bâtiment E et du second jardin. L’allée servant d’entrée, ainsi qu’une cour et un puits à la suite de ce passage, sont communs ; cette allée s’ouvre et se ferme avec une clef dont chaque propriétaire de lot aura un double (fait à ses frais). Un cabinet avec siège d’aisance commun est prévu pour les deux premiers lots[18] et une allée collective pour les deux derniers.

Les partages peuvent toutefois s’avérer plus complexes, c’est le cas dans une maison rue des Gravilliers à l’enseigne de « La corne »[19]. Là, deux frères, marchands bourgeois de Paris, ont recours aux experts-jurés du Châtelet afin d’obtenir deux parts égales à partir de deux corps de logis de tailles différentes. Ces derniers proposent un premier lot composé d’une partie du grand corps de logis sur la rue et un second constitué de deux chambres et un grenier pris sur ce même corps de logis, auxquels ils ajoutent les aisances et le bâtiment dans la cour. Il est évident qu’avec un tel partage une vente par lots séparés apparaît beaucoup plus délicate ou improbable. C’est encore le cas d’une maison dans la rue Guérin Boisseau qui, selon les experts-jurés « ne peut être partagée »[20]. En effet, la composition est à peu près semblable à celle évoquée ci-dessus (un corps double sur la rue constitué d’un rez-de-chaussée, de quatre étages carrés et d’une mansarde) mais il y a cette fois-ci cinq héritiers.

Nous disposons également d’exemples décrivant des partages de propriété réussis malgré un nombre important d’héritiers. La succession en 1739 d’une maison qui doit être répartie en six parts, rue de Bellefond, en est une illustration. Sur cette parcelle d’environ 95 m² les experts distinguent quatre maisons, dont trois qui portent des enseignes différentes[21]. Il s’agit d’un ensemble de bâtiments simples dont certains présentent des formes rurales et d’autres sont à boutique. Les experts-jurés optent pour un découpage en tranches presque rectilignes, étroites et profondes.

Bien entendu, il est fort probable que la majorité des descendants souhaite entrer en possession d’un héritage familial comprenant un bien immobilier, néanmoins il peut advenir quelquefois que ce legs représente plus une contrainte qu’une opportunité : les cas de renoncement par le ou les légataires à la succession, ou de délaissement des biens existent aussi. Une visite pour résoudre des différends concernant une « mazure » provenant d’un héritage illustre bien ce type de problème, provoqué en l’occurrence par la situation sociale différente des héritiers : l’un marchand teinturier alors que l’autre est qualifié de « marchand de vin du Roi et chef de fruiterie de feu Mgr le Duc d’Orléans ». Ce procès-verbal met également en évidence le rôle d’avocat que jouent parfois les experts-jurés[22], en défendant chacun les prétentions de leurs clients. Après avoir dressé un état des lieux et levé un plan de la maison en question, les experts-jurés exposent, chacun à leur tour, des opinions contradictoires sur les solutions envisageables. Pierre Quiriot, architecte juré du Roi et expert bourgeois de Paris nommé par le marchand de vin, explique que la maison étant en ruine il vaudrait mieux la reconstruire. Il propose ainsi, tant du fait de la superficie qu’en égard au quartier qui ne peut « estre habittez que par des gens d’un médiocre estat », de diviser le terrain en deux afin d’y construire deux petits corps de logis jumelés (chacun des propriétaires devant financer son lot). Louis Joubert, juré du Roi expert et entrepreneur de bâtiments à Paris nommé par le marchand teinturier, n’est pas du même avis. Il juge, que n’étant pas entièrement démolie, il serait possible de rétablir la maison sur le même plan. En outre, selon lui, les dépenses nécessaires pour donner deux parties égales sur une si petite surface  sont trop importantes (chaque lot aurait fait environ 43 m²). Ce dernier explique également les inconvénients de la proposition de son confrère, en soulignant la nécessité du doublement des lieux communs. Il conclut de ces considérations qu’il n’est pas dans l’intérêt des deux parties de chercher à partager un tel héritage pour lequel, autant du fait de sa situation que de sa taille, l’on « ne pourroit faire que deux très petites maisons incommodes qui ne pourront héberger que de petits gens, n’y pourront retirer d’autre qu’un commerce suspect, faute de pouvoir être louées à des gens convenables et de bonnes mœurs »[23]. Puis il précise que celui qui rachèterait la part de l’autre pourrait facilement l’utiliser : l’un pour son commerce de teinturier et l’autre pour étendre sa maison voisine. Aucun des experts-jurés ne propose cependant la vente à une tierce personne. Notons enfin que les propositions avancées par Quiriot impliqueraient une réutilisation incompatible avec les règles sanitaires édictées par la coutume, alors que son confrère semble avoir plus de conscience professionnelle (peut-être parce que cela convenait à la volonté de son client).



Faire bâtir une maison neuve, un investissement périlleux[24] ?



... celui qui veut bâtir en achètera le plaisir bien cher. Les ouvriers dévorent le citoyen qui veut être logé chez lui[25].



La première phase d’une maison neuve, parfois la plus hasardeuse, est celle qui consiste à dresser le devis des constructions accompagné des plans, élévations et coupes, pour ensuite conclure un marché avec un ou plusieurs professionnels du bâtiment[26]. Une affaire réussie nécessite dès ce stade des hommes de métier à la fois compétents et fiables[27]. L’ampleur comme la forme de l’ensemble envisagé dépend évidemment du capital dont dispose le commanditaire-bâtisseur. Le Camus de Mézières insiste sur « les précautions qu'on doit avoir avant de bâtir et combien on doit être circonspect à emprunter »[28] et concernant des réparations cet auteur conseille de bien examiner ce genre d’opération coûteuse avant d’entreprendre les travaux, afin de déterminer s’il ne vaut pas mieux opter pour une reconstruction car, selon lui, « il arrive souvent qu’après avoir étayé on se trouve contraint de démolir »[29]. 

Les marchés et les visites ne restituent malheureusement pas la genèse des projets. Or il serait très intéressant de connaître le détail des échanges entre les hommes de métier et les commanditaires, afin d’apprécier le rôle des différents acteurs. Même si Pierre Bullet et encore Nicolas Le Camus de Mézières conseillent aux particuliers de se tourner vers un architecte plutôt que d’employer un entrepreneur, il est rare que le premier soit chargé de la réalisation d’une maison ordinaire. Dans le cadre de notre étude les dessins sont le plus souvent réalisés par des maîtres maçons ou des charpentiers. Puisque dans de nombreux cas le but n’est pas d’innover mais plutôt de copier des éléments et de les intégrer dans une nouvelle construction en appliquant des pratiques permanentes à moindres frais, les compétences pratiques prévalent sur les connaissances théoriques. Pour notre période, il est d’ailleurs difficile d’interpréter le titre d’entrepreneur en bâtiment ou d’architecte, une même personne peut être intitulée différemment dans des actes contemporains[30] et le titre d’architecte est souvent utilisé sans fondement[31]. A côté des entrepreneurs, aucun de nos actes ne mentionne la présence d’un ingénieur, or nous savons par d’autres travaux que les fonctions assumées par ces derniers en province chevauchent régulièrement celles assurées par les architectes et les entrepreneurs, l’absence de cette désignation dans nos sources laisse penser que son rôle était moins important dans la capitale[32].  En revanche, plusieurs visites réclamées par des propriétaires, n’ayant pour objet que la validation ou la correction de plans et d’élévations préalablement réalisés par des auteurs anonymes (parfois complétée par un devis), attestent encore du rôle des experts-jurés. C’est ainsi que les propriétaires d’une ancienne maison présentent des plans à René Bonaventure Chauneau, expert-juré des bâtiments, pour qu’il donne son avis sur la distribution proposée (est-elle convenable pour le quartier ?) et pour qu’il dresse un devis estimatif de la construction envisagée. Et, en 1789, de la même manière le propriétaire Jean- François Quement, demande conseil aux experts-jurés sur « les plans et élévations des constructions qu’il se propose faire sur led. terrain de luy signé et paraphé »[33]. Les procès-verbaux précisent systématiquement le métier des experts-jurés et Antoine Desgodets explique que par jurés, experts ou « gens à ce connoissans » on entend non seulement les jurés qui sont créés en titres d’office, mais aussi des architectes, des bourgeois expérimentés, des artisans ainsi que d’autres spécialistes en bâtiment[34]. Bien entendu, peuvent naître de ce cumul d’activités des conflits entre l’intérêt public que représente l’expert et l’intérêt privé que ce dernier a dans la construction. C’est donc pour éviter ce type de situation que, comme nous le précise Delamare, ceux qui ont titre d’office ont officiellement renoncé à conduire des chantiers directement ou par personnes interposées, ainsi qu’à s’associer avec des entrepreneurs « à peine de privations de leurs charges »[35]. À la fin du XVIIIe siècle Mercier explique toutefois que « la dangereuse vénalité des charges a fait créer ces offices qui ne manquent pas d’être achetés par des maçons » et que les experts-jurés sont quelquefois « les véritables entrepreneurs secrets »[36].

Certes, les modèles imprimés et des prototypes de devis proposant des maisons types influencent la rédaction de ces actes[37], mais chaque devis devant intégrer des paramètres de construction tels que la forme et la taille de la parcelle, les souhaits et moyens financiers du commanditaire, il prend néanmoins un caractère particulier. Ce qu’illustrent deux devis et marchés concernant des maisons neuves et voisines rue de Lappe en 1724, signés chez le même notaire mais par des entrepreneurs différents. Ces documents font état de bâtiments quasi identiques et mentionnent l’existence de deux autres maisons, dans la même rue et contiguës à celles projetées, dont l’une sert de modèle pour les rampes des escaliers, les croisées et les portes des allées sur les cours. Les renseignements concernant le mode de paiement sont épars. Pour l’une des maisons dans la rue de Lappe le coût de la construction (16 500 livres) est fractionné en sept échéances échelonnées sur le temps de la construction, alors que l’autre commanditaire et son entrepreneur optent pour un règlement en deux fois, dont le premier terme, qui représente 71 % du prix global (9 000 livres sur 12 800), doit être payé avant le commencement des travaux et le second deux ans plus tard[38]. Un autre devis et marchés témoigne d’un procédé plus aventureux, car le propriétaire doit fournir un acompte d’une valeur de la moitié du montant des fournitures, d’après le prix qui sera déclaré sur les

ordres et mandats du Sr. Doussin architecte auquel il se rapporte autant pour la conduite des

ouvrages que pour leur toisé et réception ; il s’agit ici de conditions qui supposent une confiance totale de la part du commanditaire envers le concepteur[39].

Plusieurs traités d’architecture ont été composés dans le but de mieux armer les commanditaires particuliers non initié pour faire face aux fraudes des professionnels, voire à leur incompétence. Pierre Le Muet propose des « modèles opératoires qui doivent permettre au bourgeois d’échapper aux tromperies des entrepreneurs sans avoir besoin de l’architecte »[40]. De même l’ensemble des livres d’architecture, autant du XVIIe que du XVIIIe siècles, sont des manuels permettant, comme le souligne l’auteur du texte initial de l’Architecture Moderne, d’acquérir « une connaissance exacte de tout ce qui regarde la construction des édifices [...] pour qu’on soit au fait de tout ce qu’il faut sçavoir, avant de commencer à faire travailler[41] ». Ainsi Le Camus de Mézières recommande, pour la conduite et la mise en place d’un chantier, « le choix d’un homme de métier qui, outre la maîtrise du dessin, ait de la pratique et de l’expérience», et il conseille de choisir un entrepreneur « opulent qui a des grandes ressources, pour éviter des problèmes en fournissement des matériaux, [et] paiement d’ouvriers »[42]. Quant à Monroy, il souligne l’importance de bien préciser dans le devis et marché la qualité, la provenance ainsi que la quantité des matériaux à employer, mais aussi de stipuler que tout ce qui excédera sera à la charge de l’entrepreneur. Il préconise encore, surtout lors des réfections, de vérifier l’emploi et la qualité des matériaux dans les constructions effectives : « que les plâtres neufs le sont réellement et non seulement blanchis et puis comptés pour neufs »[43]. Selon Mercier « L’architecte, l’ouvrier en bâtiment ne ruinent ordinairement chaque année qu’un citoyen, qu’un père de famille, ne voilà qu’une voix qui s’élève ; et la bâtisse vaut plus que dix procès»[44]. Son discours s’inspire d’une réalité effective ; ainsi après avoir passé un marché pour la restauration d’une maison en ruine qu’il vient d’acheter pour un usage locatif, Jean Henri Danès constate que les ouvriers ont effectué des « travaux de démolition plutôt que de construction ». Il est alors contraint de faire appel à des experts-jurés qui dressent un nouveau devis des réparations à effectuer, dont certaines procèdent des travaux du chantier en cours. Sans connaître le montant de chacun des marchés, nous pouvons supposer que cette péripétie a dû considérablement gonfler la facture de la réhabilitation, de ce fait l’investissement initial devient plus long à rentabiliser voire impossible à amortir. Il semble toutefois qu’une garantie ait existé puisqu’un article des Us et Coutumes de la ville de Paris affirme que les maîtres maçons et autres artisans « sont garans des incendies [et malfaçons] qui arrivent par la mauvaise construction de leurs ouvrages, pendant les dix premières années après la construction »[45].



Pratiques d’exploitation



La spéculation proprement dite n’est pas illustrée par notre étude, car les états des lieux recensés sont essentiellement réalisés à la suite de décès et inventorient ainsi des biens immobiliers qui sont le résultat patrimonial d’une vie (alors que les spéculations sont caractérisées par des ventes et des achats rapides). Un grand nombre de nos propriétaires mettent leur bien en location et d’autres y habitent eux-mêmes, parfois ils financent leur logement par des espaces locatifs collatéraux. Dans ces deux cas de figures il s’agit d’un investissement sur une ou plusieurs générations, parfois dans plusieurs maisons ; il n’y a pas au départ une volonté de spéculer, mais bien de constituer un capital familial sous la forme d’un accroissement local (reconstruisant, comblant ou achetant des espaces encore libres à proximité immédiate au sein d’une structure urbaine quasi stable) ou parfois d’assise géographique plus large.

La succession de Claude Le Feugeuleux en 1690 présente trois modes d’utilisation différents d’un même parc immobilier : la cohabitation propriétaire-locataire, la location principale et la location par appartement directement du propriétaire au locataire. Au moment de son décès la défunte est propriétaire de trois maisons à Paris. Dans la plus belle maison, sise rue Barre-du-Bec, habitent son mari et leurs deux fils ainsi que deux locataires qui payent l’un 575 livres et l’autre 500 livres par an[46]. Une deuxième maison, sise à l’angle des rues Neuve Saint-Médéric et du Renard (composée d’une boutique, d’une cuisine et d’une salle au rez-de-chaussée, ainsi que de quatre étages de trois pièces chacun), est louée à un marchand tapissier et à d’autres, « à la réserve de trois chambres qui sont à présent inoccupées » ; cette mention laisse supposer que la location se fait sans locataire principal. La dernière maison à l’angle des rues Saint-Honoré et du Coq (comprenant une étude et cabinet au rez-de-chaussée ainsi que cinq petits deux-pièces, un par étage) est louée à un notaire pour 1 000 livres par an. Ainsi les propriétaires touchaient un revenu annuel de plus de 2 000 livres.

De même l’inventaire après décès du sculpteur Pierre Mazeline fournit des informations précieuses concernant l’usage des maisons dont il était propriétaire. En effet, sa succession comporte deux maisons voisines entre les rues de Bourbon et Sainte-Foy, près de la porte Saint-Denis, et une maison à la Villeneuve-sur-Gravois « près la ville Neuve en la rue de Bourbon vulgairement appelée la rue Saint-Guillaume[47]». Le sculpteur et sa femme sont domiciliés dans l’une des maisons à Paris. L’inventaire après décès présente les pièces occupées par le couple (au rez-de-chaussée une cuisine, une soupente au-dessus de la cuisine et trois salles, au premier étage, trois chambres et un atelier, ainsi qu’une cave) et les dettes recensées font état de neuf personnes redevables de loyers (dont les modalités de paiement varient selon les locataires), soit un revenu annuel supérieur à 448 livres[48]. D’une manière semblable l’architecte Louis Le Vau aménage dans sa maison deux espaces d’habitation indépendants, dont la plus grande portion (le rez-de-chaussée, avec cour et écurie, l’entresol et le premier étage) est destinée à la location alors que seuls les étages supérieurs sont dévolus au logement de sa famille[49].

Plusieurs actes de notre étude mentionnent également des veuves mettant en location une bonne partie de leurs biens immobiliers[50]. Ainsi Marie Bourcier, veuve d’un marchand boucher, propriétaire de trois maisons acquises lors de leur communauté, n’occupe au moment de sa mort «[qu’] une chambre au premier étage avec vue sur la rue » dans l’une de ses maisons dont une grande partie de celle-ci est louée à l’un de ses fils[51]. De la même façon Henriette Hugon, veuve d’un bourgeois de Paris[52], habite le deuxième étage d’une maison appartenant à sa famille depuis au moins soixante-cinq ans[53]. Outre son appartement au deuxième étage (une cuisine, un passage, une salle à manger, un petit cabinet, une chambre, une salle et un autre cabinet) et une cave, la veuve dispose de trois boutiques avec entresol plus des appartements aux premier et troisième étages.  Même si l’estimation de sa succession ne mentionne qu’un seul locataire[54] et si son inventaire après décès signale seulement deux baux[55], elle peut réunir sous son toit trois commerçants au rez-de-chaussée et aux moins trois foyers dans les étages carrés. Notons enfin que ni cette veuve, ni Louis Le Vau, n’occupe le premier étage de sa maison, étage dit « noble ». L’idée répandue du propriétaire habitant le premier étage de sa maison n’est pas confirmée par nos sources (la mise en location de ce niveau était rentable), car les traces partielles concernant les occupants des lieux reflètent une réalité bien plus complexe et variée.

D’autres documents suggèrent un usage par des membres de la parentèle, souvent des enfants. C’est ainsi que Barbe Leconte possédant trois maisons dans la rue de Grenelle, habite la plus grande d’entre elles alors que les deux autres sont occupées par ses fils[56].
D’autres propriétaires préfèrent être locataires et bailler leur bien. Ainsi un maître vitrier se constitue un petit parc immobilier par achats successifs mais loge dans un appartement qu’il loue, et  aucun membre de sa famille (mentionné dans les documents) n’est domicilié dans ses maisons[57]. De la même façon Jean-François Bentabolle, maître mercier bourgeois de Paris, propriétaire de deux maisons, d’un appartement sur la rive droite et d’une maison à Étampes[58], est locataire d’une chambre garnie à sa mort[59]. Et Mathieu Blotin[60], propriétaire d’une maison, est au moment de son décès domicilié dans une chambre dépendant d'une autre maison (alors que sa maison est occupée par au moins quatre locataires différents, qui lui doivent des soldes de loyers) [61].
L’exemple de Jérôme Delutel permet de comprendre l’intérêt que peut avoir un propriétaire à habiter en location. Possédant quatre maisons à Paris, composées de petites cellules d’habitation et d’espaces commerciaux ou artisanaux, Delutel occupe un bel appartement, plus conforme à son statut social de peintre à la Cour, dans une maison située rue Guénégaud[62]. Il gère la location de ses maisons lui-même, car l’inventaire après décès mentionne « quatre mémoires écrits de la main de feu Sr. Delutel contenant le montant des loyers tant des trois maisons que de celle rue de la Sourdière ».


Des locataires principaux et des sous-locataires



« On n’entend que plaintes réciproques entre le principal locataire et les sous-locataires. C’est une sous-division qu’il est difficile quelquefois de débrouiller en justice. Le même palier a jusqu’à quatre locataires différents, qui tiennent des baux les uns des autres »[63].



Les renseignements portant sur les locataires sont assez épars et éclectiques : le nom, la fonction, le métier du locataire principal ou des personnes logées dans les maisons sont ou non donnés, conjointement ou séparément. Les actes comportent parfois d’autres indications, implicites, par exemple lorsque les experts-jurés précisent qu’une porte est fermée à clef car le « locataire est sorti », ou que des éléments (cloisons, chambranles…) appartiennent à un locataire. Dans ces derniers cas il est rare que le nom ou l’état soit signalé. Si seul environ un tiers des descriptions attestent un ou plusieurs locataires, autant les types de bâtiments que les modes de propriété tendent à indiquer que l’utilisation principale en était la location. Les baux portent sur des maisons, des parties de maisons ou des chambres, et les contrats particuliers sont signés pour des durées de trois, six ou neuf ans, voire moins (six mois), ou dans certains cas pour trois, six ou neuf années « au choix respectif des parties en s'avertissant six mois auparavant »[64]. Les baux suggèrent parfois une certaine méfiance de la part des propriétaires : l’interdiction de pratiquer la sous-location ainsi que d’y exercer tout métier lié au vin[65], ou que les preneurs « ne peuvent [ni] céder ni transporter leur droit du présent bail à personne » ainsi que l’interdiction de « loger dans lad. maison aucune blanchisseuse » [66].

Un acte énonce en outre que « les preneurs ont leur domicile et leur demeure auquel lieu »[67] et un autre bail précise que les locataires ne peuvent ni transmettre leur droit de ce bail sans le consentement du bailleur, ni sous-louer tout ou partie de la maison à aucuns marchands serruriers « tailladers » ni gens de marteaux[68]. Dans certains cas le preneur pouvait toutefois céder ses droits à une tierce personne par un acte de cession ou transport de bail, sans que le consentement du propriétaire soit nécessaire. Ferrière explique que « la raison est que le preneur en faisant le transport de son bail, demeure toujours garant et responsable des loyers, et de tout le dommage que puisse causer celui à qui le transport est fait »[69]. Ainsi une estimation de succession de 1689 révèle qu’une maison dans la rue de l'Arbre-Sec « était occupée il y a quatre ou cinq ans par un charretier nommé Cerceau qui est allé demeurer plus haut dans la même rue, mais qui tient encore la maison dont le bail n'échouera qu'au jour de St-Remy 1693»[70].  Ce dernier avait alors sous-loué la maison en question à un cabaretier. D’autres actes nous présentent des nouveaux locataires investissant les lieux avant la fin du bail précédent, notamment à la suite d’un décès. C’est ainsi que le bail d’un appartement pour six années précise que les locataires y demeurent « depuis St-Jean dernier au lieu et place de Sr. Vatinelle qui en jouissait en vertu du bail qui lui en avait été fait par les propriétaires de la maison expirant dud. jour St-Remy prochain et dont le droit a été cédé au Sr. et dlle Huart pour le terme courant par Sr. François Bernard, héritier et représentant le Sr. Vatinelle son oncle à la charge de payer le loyer du terme et faire faire toutes les réparations locatives »[71].

Plusieurs visites concernent des litiges entre des locataires et des propriétaires pour des réparations et l’entretien des bâtiments, le plus souvent ce sont les premiers qui réclament que le propriétaire (re)mette en état des constructions, parfois laissées dans un état de délabrement total. Si les locaux étaient devenus inhabitables et en dépit de mises en demeure signifiées au propriétaire de faire effectuer des réparations le locataire avait le droit de faire dénoncer son bail. C'était néanmoins en faveur du propriétaire qu'existaient les plus nombreuses possibilités de résiliation de bail. Ainsi en cas de vente par le propriétaire d'un bien déjà baillé à louage, le locataire pouvait être expulsé par tout nouvel acquéreur, même si ce dernier n'allait pas occuper les locaux[72]. Plusieurs actes de ventes précisent toutefois que l’acquéreur était tenu d’entretenir le bail en cours ou d’indemniser les locataires en cas de résiliation et quelques mentions dans nos sources révèlent un certain respect des propriétaires envers leurs locataires ainsi que la prise en considération de circonstances particulières. De la sorte Marc Morillon lègue dans son testament à « mlle La Violette, ma locataire dans une maison sise au Gros Caillou, six mois de loyer de son logement[73] ». Et Claude Bétancourt permet à la veuve d’un de ses locataires principaux, à la suite du décès de son mari, de résilier son bail en cours sans perdre sa caution ; et son nouveau locataire était contraint, par le nouveau bail, de réserver deux pièces de la maison pour la veuve et son fils[74].  Cette attention peut être expliquée par la prorogation des baux entre les mêmes personnes, qui de cette manière se connaissaient depuis des décennies. Ainsi, Marie La Croix, que secourut Claude Bétancourt, avait été locataire principale de la maison avec son mari pendant plus de vingt ans[75]. D’ailleurs, exerçant souvent une profession commerciale ou artisanale, les locataires principaux étaient en général sédentaires et ils investissaient parfois dans l’aménagement des locaux (tant professionnels que locatifs). Ainsi les visites mentionnent fréquemment des soupentes, des cloisons, des fours, des forges etc., installés dans les bâtiments à estimer mais qui appartiennent aux locataires. Dans quelques cas nous avons même des exemples de propriétaires modifiant les lieux à la demande du futur locataire. Le premier bail de l’une des maisons neuves rue de Lappe précise que « s'oblige led. Sr. Rondelle [propriétaire] de faire faire à ses frais dans celle desd. boutiques qu'occupera led. Querelle [locataire] une cheminée et ce dès que led. Querelle l'en réquerera »[76]. C’est-à-dire que lorsque la maison vient juste d’être achevée, le futur locataire demande un rajout dans la disposition, aux frais du propriétaire. Pour d’autres ajouts le propriétaire demande la participation du locataire : ainsi le propriétaire de la seconde maison rue de Lappe autorise la construction d’un escalier particulier « aux frais communs dud. Sr. Regnault [propriétaire] et du Sr. preneur […] Lequel escalier restera à lad. maison et appartiendra en entier au Sr. Regnault, sans aucune diminution du loyer »[77].



Même si la pratique de la sous-location principale est répandue, la carence des sources (les sous-baux souvent passés sous seing privé) ne permet pas de la connaître avec précision. Olivier Zeller définit trois objectifs de cette micro-spéculation : le locataire principal peut soit vouloir s’assurer une stabilité de logement en dépendant uniquement du propriétaire de l’immeuble (seule une vente ou un refus de renouvellement de bail peut l’obliger à déménager), soit chercher à réduire ses dépenses de logement (voire les financer entièrement) par les loyers des autres occupants, ou bien, dans les cas les plus ambitieux, il essaie d’obtenir un bénéfice. Daniel Roche souligne également la place des locataires aubergistes et hôteliers à Paris au XVIIIe siècle[78], et donc le désir de rentabiliser l’habitat. Il précise en outre que Furetière et Trévoux étendent l'activité des hôtes à l'hébergement « de tous ceux qui n'ont pas de ménage établi », et ne distinguent pas l'hôtel du logement garni. Comme les hôteliers, les aubergistes ou les logeurs ne formaient pas un corps de métier, ils pouvaient s’établir librement ce qui permettait aux personnes cumulant plusieurs métiers[79] de rentabiliser leur logement personnel et représentait une possibilité de ressources pour les veuves et les gens des milieux populaires.

Durant le bail, le rôle du propriétaire, en ce qui concerne l’entretien des lieux, se réduit pratiquement à la maîtrise des réparations essentielles. Le locataire principal remplit ainsi parfois la fonction des futurs concierges, ces derniers n’étant attestés qu’à la fin du XVIIIe siècle[80]. La différence réside en ce que les concierges sont salariés pour entretenir et surveiller les lieux, alors que le locataire principal s’engage d’une manière plus personnelle : il y va de sa responsabilité et de son intérêt. Le preneur du bail a ainsi des pouvoirs forts étendus : il dirige les réparations locatives et les agencements de détail, il définit à sa guise les unités locatives ainsi que le prix, la durée et le renouvellement des baux, le droit d'usage de la buanderie commune, etc. Mais il a aussi des devoirs plus contraignants et  parfois délicats. Il est responsable de l’entretien et de l’intégrité des lieux : il doit gérer le partage et l’entretien des lieux communs, c’est-à-dire la propreté des aisances et leur fonctionnement, le puits, l’escalier et la cour[81]. En outre il doit se faire payer les loyers ; car si des sous-locataires quittent un logement sans payer les loyers ou faire les réparations nécessaires, cela incombe au locataire principal. Il est également responsable des habitants auprès de la police des mœurs, notamment en ce qui concerne la prostitution[82] ; mais aussi pour l’observation des règlements de voirie : le respect de la défense de jeter des ordures par les fenêtres[83], l’obligation de balayer et arroser devant une boutique, etc. 

Nous disposons de quelques rares documents qui nous permettent de mieux comprendre les conséquences d’un sous-bail et les obligations du sous bailleur, notamment concernant une maison sise rue des Petits-Champs. Quatre mois après avoir signé un bail de location principale de cette maison (pour un loyer annuel de 1 400 livres)[84], Claude Blost, maître rôtisseur, et sa femme donnent « à location en titre de sous location pour neuf ans » à Jean Nicolas Dillard, marchand de vin, une boutique, arrière boutique, une cave en-dessous et deux chambres à cheminée au premier étage sur le devant de la maison ainsi que la communication de l’allée à la cour, au puits et aux aisances pour un loyer annuel de 515 livres[85]. La même année Blost (le nouveau locataire principal) résilie le bail passé jusqu’en octobre de cette année entre l’ancien locataire principal avec un marchand fruitier pour une boutique, la cave en-dessous et une chambre au quatrième étage[86] ; il est possible qu’il ait voulu récupérer les lieux pour y installer son commerce de rôtisseur et traiteur. Ainsi le sous-locataire devait quitter la chambre pour le 8 juillet et la boutique pour le 26 août (1758), laisser l’ensemble en bon état et avoir effectué toutes les réparations locatives. La succession de Claude Gauvert, maître peintre à Paris, et de son épouse Marguerite Benoist[87], nous permet aussi, d’appréhender la sous-location de manière plus claire[88]. Le couple loue par un bail sous seing privé une maison dans la rue Montorgueil (propriété du beau-frère en premières noces de M. Benoist), le couple y occupe deux chambres au troisième étage (dont l’une sert de cuisine) et les dettes inventoriées mentionnent neuf sous-locataires[89].

Enfin, plusieurs mentions laissent supposer que les loyers abusifs n’étaient pas rares dans Paris sous l’Ancien Régime. Le cas de Madeleine Gallois et Christophe Millet, marchand tapissier, est probablement représentatif d’une situation plus répandu. En 1719 ils demandent une visite pour déterminer le loyer approprié d’une portion de maison qu’ils louent depuis six mois dans la rue Pagevin[90]. Ils y occupent au rez-de-chaussée une boutique, un réduit, une petite salle à cheminée (équipée d’un potager et d’une soupente) avec un bouge et, au premier étage, une grande chambre vers la rue et l’accès à une petite cour leur est accordé, celle-ci contenant une pierre à laver et un auvent. Conformément au bail, ils doivent payer un loyer annuel de 900 livres, alors que les experts-jurés ne l’estiment qu’à 200 ou 250 livres pour les pièces du rez-de-chaussée et à 90 livres pour la chambre. C’est-à-dire un loyer annuel de 290 ou 340 livres, donc une surévaluation de la part du propriétaire de 560 à 610 livres par an.



Depuis le commencement de nos recherches, les études et recherches réalisées à partir de la sous-série Z1j des Archives nationales se sont multipliées (histoire de l’art, histoire et droit). Ces actes, nous l’avons vu, comportent des descriptions détaillées et sont régulièrement accompagnés de dessins. Même si les expertises du XVIIe siècle sont moins détaillées et plus difficiles à lire que celles du XVIIIe siècle, une étude systématique de celles-ci s’est avérée fructueuse et a permis de mieux cerner les caractéristiques des maisons ordinaires à cette époque. Ces document reflètent comment, au cours des décennies, le bâti éclate, fusionne et se modifie (partiellement ou entièrement) au gré des reconstructions sur des schémas quasi-constants. En outre ils relatent des distributions mobiles qui sont adaptées aux besoins des occupants et changent selon les métiers et les modes d’exploitations. Si dans les trois quarts des cas les maisons ordinaires combinent un secteur d'activité économique, avec une ou plusieurs cellules d’habitation, parmi les 358 propriétés recensées seuls vingt-sept propriétaires (soit 7,5 %) y sont domiciliés. En outre, nous avons aussi bien relevé des cas de cohabitation entre propriétaires et locataires, que de mise en location directe d’appartements par un propriétaire absent ou de locations principales; toutes ces formes indiquent la multiplication des foyers (parfois d’origines sociales différentes) sous un même toit, ou dans une même parcelle. La compréhension des configurations des maisons ordinaires requiert ainsi d’appréhender comment et par qui ces constructions sont occupées et utilisées au quotidien.

Nous pouvons également discerner une évolution divergente entre les constructions neuves sur des parcelles quasiment vierges dans les faubourgs et celles qui suivent un parcellaire très dense dans le centre ville. Dans ces derniers cas, il semble que les reconstructions, souvent effectuées à la dernière minute pour éviter l’effondrement d’une masure, aient été plus courantes que les projets neufs. Le caractère éphémère des maisons ordinaires, des constructions souvent médiocres et mal entretenues, est d’ailleurs confirmé par notre étude. Les spécimens encore en élévation dans la capitale font donc partie d’une gamme supérieure, d’où l’intérêt des recherches concentrées sur les documents d’archives. Les procès-verbaux témoignent en outre du rôle des experts-jurés et de la manière dont ces partages pouvaient contribuer à un certain contrôle du respect des coutumes, à l’application des nouvelles réglementations liées à l’embellissement de la ville et donc à la formation urbaine. Comme l’écrit N. Lemas il s’agit « [d’]un embellissement au coup par coup, suivant les opérations, par fragments, et portant la plupart du temps sur de petits objets urbains, parfois même très modestes [...] c’est dans la multiplication des actes, rectifiés, perfectionnés, que s’élabore concrètement l’embellissement urbain, et non selon de grands projets parfois utopiques »[91]. La lecture laborieuse des expertises, jusque-là peu exploitées, nous a ainsi permis de restituer les grandes lignes d’un type de bâti, aujourd’hui disparu, qui dominait le tissu urbain de la capitale sous l’Ancien Régime.





[1] Savot Louis, Architecture françoise, 1624.
[2] Définition Le Petit Robert, 1973.
[3] Par exemple Carbonnier Youri, Le bâti et l’habitat dans le centre de Paris à la fin de l’Ancien Régime, thèse sous la direction J.P. Poussou, université Paris IV - Sorbonne, soutenue en 2001, 3 tomes, partiellement publiée dans Maisons parisiennes des Lumières, Paris, PUPS, 2006, 511 p. Cabestan Jean-François, L'architecture domestique à Paris au XVIIIe siècle, distribution et innovation, thèse de doctorat Université Paris I Panthéon-Sorbonne sous la direction de Daniel Rabreau, soutenue en 1998, 3 tomes ; publiée sous le titre La conquête du plain-pied. L’immeuble à Paris au XVIIIe siècle, Paris, Picard, 2004, 311 p.
[4] Rollenhagen Tilly Linnéa, Maisons ordinaires à Paris, 1650-1790, thèse en histoire de l’art sous la direction de Claude Mignot, université Paris IV - Sorbonne, soutenue en 2006, 3 tomes. Ce travail n’aurait pu être réalisé sans l’aide et le soutien de mon conjoint Stéphane Sardou. Je tiens également à remercier Joëlle Barreau, Yoann Brault, Mme Yvonne-Hélène Le Maresquier et M. Claude Mignot pour leurs relectures et réflexions pertinentes, ainsi que Mme Françoise Boudon (qui  ma prêté des notes, photocopies et photographies du dépouillement réalisé dans le cadre de l’ouvrage sur les Halles) et le personnel des Archives nationales.

[5]  Zeller Olivier, « Introductions. Histoire de l’habitat et histoire urbaine » dans Cahiers d’histoire, n° 4. 
Dans notre thèse nous étudions aussi la typologie, les matériaux et les distributions de ces bâtiments ; Rollenhagen Tilly Linnéa « Parisian Common Houses, 1650-1790. Typology and Functions According to Written and Illustrated Archival Sources », dans 1st International Meeting EAHN, Guimaraes, Portugal, 2010.  
[6] Par exemple une visite concernant la reconstruction d’une maison achetée par Jean Julien, marchand grainier, et sa femme Marie Jeanne Houssel à Jean Sellier (marchand grainier), avait confirmé qu’elle était en péril éminent. Une autre expertise conclut qu’il serait mieux de reconstruire la maison à neuf plutôt que de la réparer (Arch. nat., Z1j 691, 5 novembre 1739) et une troisième visite constate l’état d’une maison et étudie les nouvelles constructions que le propriétaire entendait faire (Arch. nat., Z1j 937, 26 avril 1770).
[7] Ainsi Gilles Roussin, marchand verrier et faïencier, et sa femme Elisabeth Pronatelle, achètent les trois quarts d’une maison appelée « Le fief du soleil », rue Saint-Jacques-de-la-Boucherie, où ils sont déjà domiciliés. Deux des ventes sont faites par les héritiers de la succession de Jacques Malaquin, bourgeois de Paris ; la première de la moitié de la maison (pour 3 500 livres) et la seconde d’un quart de la maison (pour 1 750 livres). En 1759 la totalité de la maison appartient au couple, elle est alors estimée à 8 000 livres et un marchand de vin est locataire principal des lieux (Arch. nat., Min. centr., LXXXV, 293, 22 mars 1703, LXXXV, 297, 15 avril 1704 et Arch. nat., Z1j 854, 10 juillet 1759). Un couple loue une maison dans la rue Saint-Louis, près du Palais, avant de l’acheter pour 22 000 livres. En 1735 ils achètent la maison voisine pour 21 000 livres. Ils utilisent la première maison comme domicile pendant que l’autre est louée pour 1 000 livres par an (Arch. nat., Min. centr., LI, 897, 10 décembre 1735). Les propriétaires de la moitié d’une autre maison rue Saint-Honoré demandent une estimation pour acquérir l’autre moitié (Arch. nat., Z1j 447, 31 août 1699).
[8] Arch. nat., Min. centr., CVI, 227, 19 novembre 1729. Il s’agit d’une maison au Gros Caillou vendue par Antoine Foyer, maître blanchisseur, son épouse et leurs enfants majeurs à Marcelin Breauvoyne et son épouse pour 10 000 livres. Le même jour les deux parties signent également un bail par lequel les vendeurs louent (pour sept ans et six semaines) la maison pour un loyer annuel de 500 livres (Arch. nat., Min. centr., CVI, 243, 19 novembre 1729).
[9] Nos sources nomment 443 propriétaires différents[9], correspondant à 358 propriétés (détenues par une ou plusieurs personnes) constituées des 635 maisons répertoriées par notre étude. Parmi les maisons du dépouillement initial, 57 sont des copropriétés et parmi les propriétaires recensés 107 sont copropriétaires d’une ou plusieurs maisons. Une personne peut néanmoins être à la fois propriétaire unique d’une maison et copropriétaire d’une autre. Les sources recensent aussi bien des copropriétés entre les membres d’une même famille qu’entre des personnes sans liens familiaux. Deux tiers des propriétés recensées comprennent une maison (c'est-à-dire une parcelle construite), 14 % deux ensembles construits, 10 % trois maisons, 4 % quatre maisons et 5% cinq maisons ou plus.
[10] Sur les 14 % de propriétaires de l’étude d’Annick Pardailhé-Galabrun, 60 % sont marchands, bourgeois de Paris et maîtres de métier (La naissance de l’intime, 3000 foyers parisiens XVII-XVIIIe siècles, Paris, 1988).
[11] Sur cent-deux propriétaires femmes, quatre-vingt sont des veuves, treize sont désignées en tant que femme ou épouse de ..., huit disposent d’un patrimoine séparé des biens de leur mari et une est qualifiée de fille majeure. Ni les immeubles que l'un des époux a acquis avant le mariage, ni ceux obtenus par une succession directe ne tombent dans la communauté du couple, sauf si le contrat de mariage stipule le contraire et la coutume de Paris permet aux femmes d’hériter à parts égales avec les hommes (Ferrière, Nouveau commentaire sur la coutume de la prévôté et vicomté de Paris, Paris, 1741, tome II, art. CCXX).
[12] Arch. nat., Min. centr., XIII, 164, 29 juin 1710 ; XIII, 180, 14 juin 1714 ; XXXV, 543, 22 novembre 1721 ; LIX, 250, 20 juin 1753 ; Arch. nat., Z1j 857, 28 janvier 1760.  Les mentions varient parfois d’un notaire, ou d’un acte à un autre.
[13] Arch. nat., Z1j  497, 12 mars 1710. 
[14] Arch. nat., Z1j 1061, 5 juin 1780.
[15] Car si la partie A n’a que 14 pieds de face sur la grande rue de Reuilly et comprend 4 toises de superficie de bâtiment de moins que la partie B (le corps de logis n’a qu’une chambre par étage au lieu de deux), elle a 12,5 toises 8 pieds de plus que la partie B en emplacement de terrain comprenant une petite écurie et un puits (Arch. nat., Z1j 609, 29 octobre 1729).
[16] Arch. nat., Z1j 398, 3 février 1690.
[17] Arch. nat., Z1j 398, 3 février 1690.
[18] Les frais de vidange de la fosse seront assumés pour un tiers par le premier lot, dans la mesure où la vidange sera faite dans sa partie, et pour deux tiers par le deuxième lot.
[19] Arch. nat., Z1j 268, 7 septembre 1649.
[20] Arch. nat., Z1j 606, 27 juillet 1729.
[21] Arch. nat., Z1j 690, 3 octobre 1739.
[22] Nicolas Lemas précise d’ailleurs que plusieurs experts-bourgeois sont également avocats (« Les hommes de plâtre. Contribution à l’étude des experts-jurés parisiens sur le fait des bâtiments au XVIIIe siècle » dans Mémoires de la Fédération Historique Paris Ile de France, tome 54, 2003,  p. 125).
[23] Arch. nat., Z1j 606 (27 juillet 1729).
[24] Les informations se rapportent autant à des constructions neuves qu’à des réparations ou à des reconstructions. Sept estimations indiquent clairement qu’il s’agit de bâtiments reconstruits ou à reconstruire, cinq précisent qu’une maison doit être démolie, et vingt-six visites concernent des maisons vétustes ou anciennes. Parallèlement nous avons compté six maisons neuves et cinq ensembles construits pendant la communauté des propriétaires. Françoise Changeux compte 95 reconstructions et 273 constructions neuves (dont 226 entre 1788 et 1792) sur un ensemble de 475 procès verbaux (La maison parisienne au XVIIIe siècle, mémoire de maîtrise, sous la direction de Daniel Roche, Paris-VII, 1978, 212 p.).
[25] Mercier Louis Sébastien, Tableau de Paris, Amsterdam, 1782-1788, chap. DCXXXVI.
[26] « … avant la construction d’un bâtiment. Il faut bien diriger les plans, profils et élévations, faire un devis et marché devant notaire, fixer le prix des ouvrages, paiements d’iceux, limiter le temps possible pour la construction pour jouir du revenu audit temps limité, à peine de tous dommages et intérêts » (Monroy J. F., Traité d'architecture pratique..., Paris, 1789, VIII, p. 45 et p. 143).
[27] Le Camus de Mézières précise que le propriétaire peut se réserver  « la faculté de pouvoir augmenter, diminuer, suspendre même les travaux s’il lui convient, sans que le sieur entrepreneur puisse en demander et répéter aucune indemnité, en remplissant toutefois le sieur propriétaire, les conventions des paiemens pour les termes précisés » (Guide de ceux qui veulent bâtir, Paris, 1781, tome II, p. 237).
[28] Le Camus de Mézières Nicolas, Guide…, tome I, lettre II.
[29] Le Camus de Mézières Nicolas, Guide…, tome I, p. 249.
[30] « Au XVIIe siècle et jusqu’à la fin de l’Ancien Régime, être architecte n’est pas encore tout à fait une profession, mais un titre, […] ou plutôt un qualificatif […] ; par leur origine, par leur formation, par leur pratique, les architectes français se confondent encore souvent avec les maîtres maçons ; [… ainsi] ce sont les mêmes hommes qui se conduisent en architecte et en entrepreneur, selon les chantiers […] les interférences entre les qualités de maçon et d’architecte, la difficulté même de contrôler le titre d’architecte du roi sont les symptômes les plus clairs d’un statut encore ambigu» Mignot Claude, « Architectes du Grand Siècle : un nouveau professionnalisme » dans Histoire de l’architecte, dir. L. Caillebat, Paris pp. 107-127, notes pp. 262-263.
[31] « L’autonomie de l’architecte face aux différentes professions du bâtiment est le résultat d’une lente évolution, amorcée au XVe siècle en Italie et qui se poursuit jusqu’à la fin de l’Ancien Régime en France [...] La position de l’architecte s’affermit face à l’ingénieur, à l’édile et aux métiers corporatifs de la construction. Que certains représentants de ces professions aient pu s’attribuer le titre d’architecte, ou être nommés tels dans les pièces d’archives du XVe au XVIIIe siècle montre l’ambiguïté de la discipline naissante et son aura sociale montante » (Mosser Monique et Rabreau Daniel, « L’Académie Royale et l’enseignement de l’architecture au XVIIIe siècle », dans Les archives de l’Architecture moderne, no. 25, 1983, p. 47-67). Parmi les 295 architectes réunis par Michel Gallet seuls 74 correspondent à l’acception moderne du terme ; les autres étant des entrepreneurs (Carvais Robert « La force du droit. Contribution à la définition de l’entrepreneur parisien du bâtiment au XVIIIe siècle », dans Histoire, Économie et Société, 1995, no 2, p. 170, note 47; Gallet Michel, Demeures parisiennes à l’époque Louis XVI, Paris, 1964).
[32] Même si certains architectes portent également le titre d’ingénieur, tel Pierre Le Muet. Pierre-Denis Boudriot pense d’ailleurs que « c’est précisément son expérience d’ingénieur militaire, bien plus que ses réalisations civiles, qui est à l’origine du traitement singulièrement novateur de la ‘Manière de bien bastir’ » ( « Une source pour l’étude de l’habitat parisien au début du XVIIe siècle : Pierre Le Muet », dans Histoire, Économie et Sociétés, no 1, 1985, p. 29). En province les ingénieurs ont joué un rôle important dans l’aménagement urbain et la diffusion des nouveaux modèles lors de la période qui nous intéresse (Rollenhagen Tilly, Linnéa. « L'édification des quais de Toulouse au XVIIIe siècle, références architecturales nationales ? » dans L’Art du Sud, Actes du Congrès CTHS à Toulouse, Paris, 2003, p. 165-180).
[33] Arch. nat., Z1j 1198 (30 octobre 1789), cette maison subsiste partiellement au 16, impasse Saint-Sébastien (Paris 11e).
[34] Desgodets Antoine, Loi des bâtiments suivant la coutume de Paris, 1742, p. 26.
[35] Delamare, Traité de police, Paris, 1738, p. 72.
[36] Mercier Louis Sébastien, Tableau…, chapitre DCXL.
[37] Plusieurs ouvrages proposent des exemples de devis aux particuliers (Bullet, Architecture Moderne et Bélidor). Parfois le devis précise qu’un élément du bâtiment doit être réalisé suivant le modèle présent dans une autre maison.
[38] Le marché entre Regnault et Rocquet est clos en juin 1727 et celui de Rondelle et Marion en mai 1731. Voir également Arch. nat., Z1j 570, 2 janvier 1725 ainsi que  trois constitutions passées devant des notaires à Rouen (que nous n’avons pas consulté) : Le Cocque [Cocq] et Rueillon, le 24 mars 1724 ; Grevaunal et Ruellon, le 28 février 1724 ; Le Videral et Le Cocq, le 6 avril 1724.
[39] Arch. nat.,  Min. centr. LIX, 251, les 1er et 10 août 1753.
[40] Le Muet Pierre, Manière de bien bastir pour toutes sortes de personnes, fac-simlié avec introduction par Claude Mignot, Aix-en-Provence, 1981.
[41] Architecture moderne, p. 2.
[42] Le Camus de Mézières Nicolas, Guide…, tome I, p. 41, p. 46 et pp. 48-49.
[43]Monroy J. F., Traité…, p. 156-160.
[44] Mercier Louis Sébastien, Tableau…, chapitre DCXXXVI et DCXXXVII.
[45] Desgodets Antoine, Loi…, p. 101, note 16, Carvais Robert,  Le statut…,  pp. 243-248. Les bâtiments des particuliers étaient couverts par une garantie décennale des malfaçons dues par l’entrepreneur (Delamare, 1738, t. 4, titre IV, chap. III, p. 39). « Lorsque les travaux avaient été effectués par un entrepreneur, la responsabilité de ceux-ci lui incombait. […] Le maître maçon était garant pendant dix ans de la défectuosité de ses ouvrages, soit que les matériaux lui eussent été fournis par le propriétaire de l’édifice, soit qu’il eût travaillé sous les ordres d’un architecte » (Letrait, Jean-Jacques « La communauté des maîtres maçons de Paris au XVIIe et XVIIIe siècles » publiée dans la Revue d’histoire du droit français et étranger, 1948, pp. 115, 118 et 130).
[46] Arch. nat., Z1j 399, 1er mars 1690. De manière semblable, une maison rue Férou est habitée par sa propriétaire, une veuve, et en partie mise en location (Arch. nat., Z1j 1061, 7 juin 1780).
[47] Sculpteur ordinaire du Roi, ancien professeur de son Académie royale de peinture et sculpture, Arch. nat., Min. centr., LIV, 698, 28 février 1708 et Arch. nat., Z1j 496, 12 octobre 1709. Mazeline est décédé dans la maison à la Villeneuve-sur-Gravois.
[48] Les sieurs Sénéchal, Gorgebas, Trison, Le Roux, Lespine, Paumier et Saint-Yuer, ainsi que les dames Raphael et Vogot. 352 livres sont dues pour des loyers annuels et 96 livres 10 sols pour un, plusieurs ou des reliquats de termes (Arch. nat., Min. centr., LIV, 698, 28 février 1708).
[49] Cojannot Alexandre, « La maison Le Vau, 3, quai d’Anjou », dans L’île Saint-Louis, éd. DAAVP, Paris, 1997, pp. 107-111..
[50] Daniel Roche signale une proportion non négligeable de logeuses et parmi elles des veuves (essentiellement locataires des lieux) : « la majorité des veuves qui donnent à loger sont en 1721 dans la catégorie des hôtels à petite porte et non dans celle, plus haut de gamme, des hôtels à porte cochère » (La ville promise, mobilité et accueil à Paris (fin XVIIe-début XIXe siècle), Paris, 2000, p. 312).
[51] Arch. nat., Z1j 932 (31 août 1769).
[52] Le partage après décès de Louis Lefebvre est mentionné dans l’inventaire de la veuve ; l’acte est passé devant Dutartre le 24 décembre 1730 (Arch. nat., Min. centr., LXXVII, 55).
[53] Inventaire après décès (Arch. nat., Min. centr., XLV, 505, 30 mars 1759) et estimation de sa succession (Arch. nat., Z1j 854, 17 juillet 1759).
[54] Pour l’une des boutiques et une partie de l’entresol.
[55] Un « ancien bail de la maison » passé par la veuve avec un sieur Poupardieu, marchand de vin, et un autre bail sous signature privée avec Étienne Camel (maître perruquier) et sa femme Anne Pleinat, daté du 21 janvier 1754 pour un loyer annuel de 400 livres. Selon l’acte ces baux étaient accompagnés d’états des lieux.
[56] Arch. nat., Z1j 307, 15 avril 1670.
[57] Partage de la succession de Marc Morillon (Arch. nat., Z1j 854, 18 juillet 1759), dans un premier temps il est copropriétaire avec son beau-père Marcelin Breauvoyne, maître mercier et marchand bourgeois de Paris d’une maison rue Mouffetard et de trois maisons dans le faubourg Saint-Germain. Au moment de son décès le beau-père est également copropriétaire d’une « boutique et marchandises de la société du père et fils Breauvoyne […] dans la grande salle du palais où pend pour enseigne l'Agneau Pascal » (Arch. nat., Min. centr., VI, 683, 3 mai 1737). Comme Morillon il est locataire de son logement, jusqu’en 1720 il loge rue de la Calande, en 1720, il sous-loue une cuisine, une salle à manger, une salle et deux chambres d’un appartement au quatrième étage d'une maison rue de la Pelleterie pour 70 livres. En 1721, 1729 et 1737 il loue une cuisine et une petite salle à manger (au rez-de-chaussée), une antichambre, un petit cabinet et une chambre (au premier étage), ainsi que des caves rue Saint-Honoré. En 1731, son fils Charles François loge chez lui avec son épouse (ils travaillent dans l’entreprise familiale, outre un tiers des bénéfices ; ils sont logés, nourris et chauffés (acte passé devant Marchand et de la Balle le 28 juin 1731).
[58] La moitié d’une maison à l’angle des rues de la Boucherie et Saint-Honoré, une maison rue Saint-Honoré  ainsi qu’un appartement rue Saint-Martin et une maison garnie grande rue d'Etampes (quatre chambres, un cabinet, une salle et un jardin), Arch. nat., Min. centr., LXV, 400, 7 août 1777.
[59] Avec vue sur une cour et des jardins, située au troisième étage d’une maison sise cour du Lion, enclos et paroisse du Temple (Arch. nat., Min. Centr., LXV, 400, 4 août 1777).
[60] Arch. nat., Min. centr., XCVIII, 348, 1 avril 1701.
[61] Une maison à l’enseigne « le roi Charlemagne », sise rue de la Corne, acquise avec sa femme avant 1694 (vente répertoriée dans l'inventaire après décès de sa femme, Marie de Verlamon, Henry et Levasseur, 29 décembre 1694). Il est également copropriétaire d’une maison rue du Petit Lyon. Les locataires mentionnés dans son inventaire après décès sont : Martin, dame Leblanc, veuve Regnault et veuve Duplé, qui doivent ensemble à la succession un montant total de 13 livres 17 sols et 10 deniers.
[62] Il habite un appartement au 3e étage, composé d’une cuisine sur la cour, d’un passage à côté, d’une chambre sur la cour, d’une grande chambre sur la rue, d’un passage pour aller à la chambre, d’un petit cabinet à côté de la chambre sur la rue, d’un atelier ou laboratoire au 4e  étage sur la rue, d’une chambre au 5e étage et de trois caves (Arch. nat., Min. centr., XIX, 666, 12 août 1728).
[63] Mercier Louis Sébastien, Tableau …, chap. CDXX.
[64]Arch. nat., Min. centr., CIX, 577, 29 août 1750. Il s’agit d’une copropriété où un appartement est loué à Pierre Jubienau de la Voutte pour un loyer annuel de 300 livres (il est composé de quatre pièces au 2e étage et de quatre chambres au 3e).
[65] Arch. nat., Min. centr., CXV, 675, 16 janvier 1754.
[66] Arch. nat., Min. centr., LII, 226 20 avril 1724 et LII, 228, 14 décembre 1724.
[67] Arch. nat., Min. centr., LII, 226 20 avril 1724 et LII, 228, 14 décembre 1724.
[68] Arch. nat., Min. centr., LIX, 233, 20 novembre 1744.
[69] Ferrière, La science parfaite des notaires, ou le parfait notaire, Paris, 1771, p. 279.
[70] Arch. nat., Z1j 395, 3 septembre 1689.
[71] Bail à location pour Pierre Michel Huart, imprimeur et libraire de la reine et de Mgr le Dauphin et Marie Anne Berruyer, sa femme (Arch. nat., Min. centr., C, 613, 1 août 1753).
[72] « ... lorsque le propriétaire vend l'héritage ou la maison qu'il avait louée, l'acquéreur a le droit de faire résilier le bail, et d'affermer la chose à un autre; et dans ce cas-là, celui qui a fait le bail est tenu des dommages et intérêts du fermier ou locataire » (Denisart, Collection des décisions nouvelles et de notions relatives à la jurisprudence actuelle ..., Paris, 1771, p. 186).
[73] Arch. nat., Min. centr., CVI, 366, 14 mars 1759.
[74] Arch. nat., Min. centr., LIX, 250, 20 juin 1753 et LIX, 260, 28 janvier 1758.
[75] L’étude d’Olivier Zeller confirme ces liens (« Un mode d'habiter à Lyon au XVIIIe siècle. La pratique de la location principale. », dans Revue d'histoire moderne et contemporaine, XXXV, 1988, 1, p. 46.)
[76] Arch. nat., Min. centr., LII, 228, 14 décembre 1724.
[77] Arch. nat., Min. centr., LII, 226, 20 avril 1724.
[78]« … le milieu des aubergistes reste un milieu de locataires et de principal locataire, et le montant des loyers grève fortement le fonctionnement des établissements »… (Roche Daniel, La ville …, p. 315-316).
[79] Sur les listes de l'État de Paris, publiées par Jèze en 1757-1765, les traiteurs occupent la première place pour le cumul des activités : 9,5 % (soit 43 cas sur 450 recensés) et avant 1789, 16 % des aubergistes ont un autre métier (Roche Daniel, La ville…, p. 294).
[80] Les descriptions réunies n’en comportent d’ailleurs qu’une seule mention où des experts-jurés rapportent, à l’occasion d’une visite, qu’ils ont « parlé avec la dame Giroud qui [leur] a dit être la concierge de la maison » (Arch. nat., Z1j 688, 27 juillet 1779).
[81] Garrioch David, The neigbourhood and Community in Paris, 1740-1790, Cambridge New-York, 1986, p. 34-35.
[82] Une ordonnance du mois de décembre 1551 interdit, sous des peines très sévères, à tous propriétaires et principaux locataires de maisons de louer ou sous-louer « à des filles de débauche, des gens sans aveu ou de mauvaise vie, aucuns appartemens dépendans des maisons de la location dont ils sont chargés » (Poix de Freminville, Dictionnaire ou traité de police générale des villes, bourgs, paroisses et seigneuries de la campagne, 1771, « Femmes de mauvaise vie. Propriétaires, locataires »). Mercier rappelle cette interdiction mais précise que « sans elles néanmoins la moitié des appartements seraient vides. Les perruquiers et les marchands de vin sont les principaux propriétaires de ces sales tripots ; ils en tirent beaucoup d’argent, se font payer d’avance, vexent ces déplorables créatures et en sont encore les espions » (Tableau …, chapitre XLVII).
[83] Une ordonnance de décembre 1607 défend « de jeter dans les rues eaux ni ordures par les fenêtres de jour ni de nuit » (Davenne, Recueil méthodique et raisonné des lois et règlements sur la voirie, Paris, 1824).
[84] Arch. nat., Min. centr., LIX, 260, 28 janvier 1758.
[85] Arch. nat., Min. centr., LIX, 260, 26 avril 1758.
[86] Arch. nat., Min. centr., LIX, 260, 11 mai 1758.
[87] Arch. nat., Min. centr., LXXVII, 100, 25 mai 1707.
[88] Inventaire après décès devant Desforges et Bailly le 27 avril 1694.
[89]« Sieur Duran, boulanger doit 6 livres sur 56 livres pour le loyer, Dame Simon pareil loyer pour les lieux qu'elle occupe, Sieur Paget, maître vitrier la somme de 60 livres, veuve Renard : 9 livres, Sieur Jolly : 9 livres, Sieur Lefebvre : 10 livres 10 sols, Sieur Ollouin : 7 livres 10 sols, Sieur Gothier : 7 livres 10 sols et veuve Letellier : 7 livres 10 sols ».
[90] Arch. nat., Z1j 450, 20 octobre 1719, et expédition du bail devant Marchand le 25 avril 1718.
[91] Lemas, Nicolas « Les hommes de plâtre … »,  p. 138-139.

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